Interdiction n’est pas un mot à prendre à la légère, surtout quand il s’agit de milliers de logements voués à disparaître du marché locatif en un claquement de calendrier. En 2028, tous les logements classés F selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être proposés à la location. Cette mesure s’ajoute à l’interdiction déjà en vigueur pour les biens classés G depuis 2025. Une exception subsiste pour les baux en cours, qui peuvent se poursuivre jusqu’à leur terme.
Le calendrier réglementaire impose aux propriétaires bailleurs des obligations strictes et progressives, modifiant profondément le marché locatif. L’enjeu concerne autant les petites surfaces urbaines que les maisons anciennes, souvent concernées par ces classes énergétiques.
Pourquoi les logements classés F et G sont désormais dans le viseur des autorités
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) attribue à chaque logement une note allant de A à G. Les biens en classe F et G, souvent surnommés passoires thermiques, explosent littéralement les compteurs : entre 331 et 420 kWh/m²/an pour les F, plus de 421 kWh/m²/an pour les G. Mauvaise isolation, équipements vétustes, sensations de froid et factures salées : ces logements cumulent les handicaps et pèsent lourd sur le quotidien des locataires.
Ce n’est pas un hasard si l’État s’attaque à cette catégorie. Le secteur du bâtiment, rappelle le ministère de la Transition écologique, reste l’un des plus grands émetteurs de gaz à effet de serre du pays. Les logements mal isolés freinent toute avancée vers la neutralité carbone, objectif que la loi Climat et Résilience a gravé dans le marbre pour 2050. Diminuer drastiquement le nombre de passoires thermiques s’impose comme une priorité d’intérêt général.
La loi Climat et Résilience organise donc une éviction progressive des logements classés F et G du marché locatif. L’idée est claire : pousser les propriétaires à rénover, relever la qualité globale du parc, et offrir aux locataires un logement enfin confortable. Plus possible de repousser l’échéance, sous peine de voir son bien rester vide et dévalué.
La définition même de logement décent évolue. Désormais, la performance énergétique compte autant que la sécurité ou la salubrité. Cette transformation bouleverse les stratégies des investisseurs, les habitudes des agences, et redistribue les cartes dans le secteur immobilier.
Quels biens seront interdits à la location en 2028 ? Le détail des logements concernés
Le champ des interdictions s’élargit année après année. Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an, autrement dit, les plus énergivores de la classe G, ne peuvent déjà plus être mis en location. Le tempo s’accélère : au 1er janvier 2025, tous les biens de classe G seront bannis du marché locatif en France métropolitaine.
Et 2028 marque une nouvelle étape : les logements en classe F (331 à 420 kWh/m²/an) rejoignent la liste des interdits à la location. Les passoires thermiques sont dans le viseur, responsables d’une part disproportionnée de la dépense énergétique du parc résidentiel.
Voici comment ces interdictions se répartissent selon les territoires :
- En France métropolitaine : les logements G sont exclus dès 2025, les F dès 2028, et la classe E suivra en 2034.
- Dans les DROM : le calendrier est plus étalé, avec une interdiction des G en 2028 et des F à partir de 2031.
Le critère de décence des logements s’alourdit donc d’une exigence énergétique stricte. Impossible de signer ou de renouveler un bail si le bien dépasse les seuils fixés. Cette règle vaut même pour les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’interdiction. Un simple changement de chauffage ne suffit pas : il faut réellement améliorer le DPE pour rester sur le marché locatif.
Les propriétaires de logements énergivores sentent la pression monter. Sans travaux, leur bien risque de rester vide ou, dans le meilleur des cas, de devoir être vendu à bas prix.
Le calendrier des interdictions : dates clés et échéances à retenir pour les propriétaires
Le calendrier d’éviction des biens mal notés au DPE s’étend sur plus d’une décennie, mais chaque étape s’accompagne de conséquences directes. À chaque date charnière, une nouvelle catégorie de logements perd son droit d’accès au marché locatif.
- Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être loués.
- Le 1er janvier 2025 marque l’interdiction des logements de classe G (entre 421 et 450 kWh/m²/an) en métropole.
- Au 1er janvier 2028, ce sont les logements de classe F (331 à 420 kWh/m²/an) qui sortent du jeu.
- En 2034, la classe E sera, elle aussi, concernée.
Dans les DROM, les délais sont allongés : les logements G seront interdits en 2028, et les F à partir de 2031. Le gel des loyers, décidé dès le 24 août 2022 pour les logements F et G, s’applique sur tous les baux existants ou renouvelés.
Depuis juillet 2021, le DPE engage la responsabilité du bailleur. Pour vendre un bien classé F ou G, un audit énergétique est exigé depuis 2023. Par ailleurs, les propriétaires peuvent encore compter sur le dispositif MaPrimeRénov’, prolongé jusqu’à fin 2025, pour financer leurs travaux.
La feuille de route pour les propriétaires n’est plus discutable : chaque échéance impose de s’adapter ou de quitter le marché locatif.
Propriétaires face aux nouvelles obligations : solutions pour éviter l’interdiction de louer
Pour continuer à louer après 2028, il ne suffit plus d’espérer un miracle. La rénovation énergétique s’impose comme la seule voie. Réaliser un audit énergétique devient incontournable pour cibler les points faibles : isolation, chauffage, ventilation, menuiseries… tout est passé au crible.
La première étape consiste à identifier les travaux qui auront un impact réel. L’isolation thermique des murs, de la toiture ou des planchers bas reste, dans la majorité des cas, le moyen le plus efficace de sortir de la catégorie passoire thermique. Installer une VMC adaptée ou troquer une chaudière d’un autre âge contre une pompe à chaleur performante permet souvent de gagner une ou deux classes au DPE.
Pour accéder aux aides, il est indispensable de faire appel à un artisan RGE. Les dispositifs de soutien sont multiples et permettent d’alléger le coût des travaux :
- MaPrimeRénov’, qui peut être complétée par l’éco-PTZ, les CEE, ou des aides locales.
- Accompagnement spécifique pour les copropriétés ou les propriétaires aux revenus modestes.
Des cas particuliers subsistent : copropriétés qui bloquent les travaux, bâtiments classés, ou coût des rénovations jugé disproportionné. Dans ces situations, des dérogations peuvent être sollicitées auprès de la mairie ou des Bâtiments de France, même si elles restent rares.
Un propriétaire qui néglige ses obligations prend des risques : un locataire peut saisir la justice pour exiger des travaux ou obtenir une baisse de loyer. L’anticipation reste la meilleure option : agir, investir, solliciter un audit énergétique, c’est garantir à son bien une place durable sur le marché locatif.
En 2028, la frontière sera nette : entre les logements rénovés et ceux laissés pour compte, le marché locatif changera de visage. Reste à savoir qui saisira l’opportunité de cette transformation imposée.
