Les règles fiscales qui encadrent les revenus issus de la location saisonnière n’ont rien à voir avec celles qui s’appliquent à la location longue durée, même lorsqu’il s’agit du même appartement ou de la même maison. Les sommes perçues via des plateformes telles qu’Airbnb ne passent plus sous le radar, même pour une location ponctuelle, et un changement de régime d’imposition peut s’imposer dès qu’un certain seuil de revenus est franchi.
En 2023, le législateur a durci les critères d’abattement et de déclaration, avec une attention particulière pour les résidences secondaires et les meublés de tourisme. À partir de 2025, une nouvelle salve de mesures s’apprête à rebattre les cartes, modifiant les règles de calcul de l’imposition et les démarches à effectuer pour les propriétaires.
Comprendre les régimes fiscaux applicables à la location saisonnière
La fiscalité liée à la location saisonnière exige un minimum de préparation. Le choix du régime fiscal influe directement sur le montant final prélevé, la charge administrative et, bien sûr, la rentabilité de l’opération. Deux cadres principaux s’offrent aux bailleurs pour déclarer leurs revenus locatifs saisonniers : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC s’adresse aux loueurs dont les loyers annuels ne dépassent pas 77 700 euros (hors meublés de tourisme classés). Il permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus encaissés, réduit à 30 % lorsqu’il s’agit de la résidence principale. Pour les meublés de tourisme classés, le plafond grimpe à 188 700 euros avec un abattement porté à 71 %. L’avantage ? Une déclaration simplifiée. L’inconvénient ? Impossible de déduire les charges réelles.
Au-delà de ces seuils, ou si le bailleur entend retrancher l’ensemble des frais engagés (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, amortissement du mobilier ou du bien), le passage au régime réel s’impose. C’est aussi le cas si le loueur choisit le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), ou si les recettes dépassent 23 000 euros et constituent la ressource principale du foyer.
Voici les différences majeures à garder en tête :
- Micro-BIC : procédure simplifiée, abattement forfaitaire, gestion administrative allégée.
- Régime réel : déduction effective des charges, gestion comptable plus poussée, possibilités d’optimisation fiscale accrues.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) demeure la situation la plus fréquente pour ceux qui se lancent dans la location saisonnière, mais attention : seuils et taux d’abattement font l’objet de révisions régulières. Les locations saisonnières classées ouvrent droit à des avantages fiscaux supplémentaires, à condition de bien respecter les démarches pour obtenir la classification. Le type de bien, la durée de location, la qualité de l’hébergement ainsi que sa destination (résidence principale ou secondaire) influent directement sur le régime fiscal applicable.
Quelles obligations déclaratives et fiscales pour les propriétaires ?
Impossible de faire l’impasse sur les démarches fiscales quand on loue en saisonnier. Dès le premier euro encaissé, le propriétaire doit s’astreindre à une série de formalités. Les revenus sont à déclarer chaque année, dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le régime choisi, micro-BIC ou réel, détermine la nature des justificatifs à conserver et les montants à reporter à l’administration.
L’activité implique aussi une identification officielle : toute location meublée, même occasionnelle, nécessite une inscription au greffe pour obtenir un numéro SIRET. Sans ce numéro, impossible de déclarer correctement ses recettes. Certaines villes, en particulier celles où la pression immobilière est forte, exigent également une déclaration préalable ou un changement d’usage. Les règles évoluent régulièrement, il convient donc de se tenir informé des exigences locales.
La fiscalité ne s’arrête pas à l’impôt sur le revenu. La location saisonnière s’accompagne de la CFE (cotisation foncière des entreprises) dès lors que l’activité est régulière. À cela s’ajoute la taxe de séjour, collectée pour le compte de la commune et reversée par le bailleur ou directement par la plateforme de location. Le montant varie selon la ville et le type de logement mis à disposition, du studio à la villa classée.
Depuis 2019, le contrôle s’est renforcé. Les plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.com transmettent désormais automatiquement à l’administration fiscale les revenus versés aux loueurs. Ce dispositif limite largement les oublis ou erreurs de déclaration. Dès que les recettes dépassent 23 000 euros sur une année, l’activité bascule vers le paiement de cotisations sociales : la fiscalité et les charges sociales changent alors de nature et de montant.
Déductions, exonérations et nouveautés à anticiper en 2025 pour optimiser votre imposition
En 2025, la fiscalité des locations saisonnières, qu’il s’agisse d’une location meublée classique ou d’un meublé de tourisme classé, va connaître de nouveaux ajustements. Pour les propriétaires, le choix entre micro-BIC et régime réel prend une nouvelle dimension stratégique. Les abattements se resserrent : pour les locations saisonnières classiques, l’abattement forfaitaire passe à 30 % et s’applique uniquement jusqu’à 15 000 euros de recettes annuelles. Ceux qui misaient sur la simplicité du forfait vont devoir revoir leur calcul.
Les meublés de tourisme classés conservent un abattement plus élevé, à 71 %, mais voient leur plafond de revenus abaissé à 30 000 euros par an. Plus que jamais, la nature du logement et sa qualification deviennent des paramètres décisifs. Pour optimiser sa situation, obtenir la classification « meublé de tourisme » reste un levier puissant, à condition de satisfaire aux critères imposés, notamment en matière d’équipement et de déclaration à la mairie.
Le régime réel demeure accessible à ceux qui souhaitent déduire l’intégralité des charges engagées : travaux de rénovation, intérêts d’emprunt, frais de gestion, amortissement du bien. Ce choix, plus exigeant sur le plan comptable, permet néanmoins de générer un déficit reportable sur les années suivantes. Pour les propriétaires dont les charges sont élevées, cela peut faire toute la différence sur le long terme.
Certains services, comme la fourniture du petit-déjeuner, le ménage quotidien ou la mise à disposition de linge de maison, relèvent du régime des prestations parahôtelières : ils obéissent à des règles spécifiques, notamment pour la TVA et l’amortissement. Quant à l’exonération complète d’impôt sur le revenu, elle reste possible, mais dans des cas très précis : par exemple, la location d’une partie de la résidence principale, sous réserve de loyers plafonnés et d’une durée limitée.
L’évolution du cadre légal impose d’anticiper. Évaluez la rentabilité nette, ajustez votre stratégie, et ne laissez pas la fiscalité des locations saisonnières décider à votre place du sort de vos prochains revenus.
